FIIs voltam ao radar: veja o que os gestores estão apostando para 2025
Depois de um período marcado por cautela e incertezas, os FIIs (fundos imobiliários) estão novamente ganhando força entre os investidores. E o melhor: com expectativas mais otimistas para os próximos 12 meses.
Uma pesquisa semestral realizada por analistas do BTG Pactual e da Empiricus Research, que ouviu 42 gestoras, revelou que o “grau de confiança” do mercado imobiliário brasileiro voltou ao território positivo. Na prática, isso significa que os gestores estão enxergando mais oportunidades do que riscos, o que reacende o interesse por FIIs.
Por que os FIIs voltaram ao foco dos investidores?
Os dados da pesquisa mostram um avanço generalizado na percepção sobre todos os segmentos do setor. O destaque ficou por conta dos fundos de escritórios e residenciais para renda, que apresentaram recuperação significativa na confiança dos gestores.
Mas é o segmento de crédito, os famosos FIIs de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que continua liderando o ranking. Isso se deve ao desempenho consistente dos dividendos pagos nos últimos trimestres, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador.
Ou seja: enquanto muitos ativos ficaram no vermelho, esses fundos mantiveram retornos interessantes, o que aumentou a atratividade.
Expectativas para o segundo semestre de 2025
Entre os principais catalisadores para uma possível valorização dos FIIs, os gestores destacaram a possibilidade de corte na taxa Selic e o recuo dos juros futuros. Ambos os movimentos podem impulsionar os preços das cotas e abrir espaço para uma retomada forte no mercado de fundos imobiliários.
Com o juro real caindo, a renda variável tende a ganhar protagonismo. E é aí que os FIIs aparecem como uma alternativa intermediária: têm menor volatilidade do que ações, mas ainda oferecem bom potencial de dividendos e valorização.
Além disso, caso o cenário fiscal permaneça estável, o ciclo de baixa nos juros pode se consolidar e trazer mais previsibilidade para o investidor.
O que ainda preocupa os gestores?
Apesar da retomada de confiança, alguns alertas seguem no radar. Segundo o levantamento, o maior temor está na possibilidade de mudanças regulatórias e tributárias, como a proposta de taxação de dividendos de FIIs, prevista para 2026.
Outro ponto que acende o sinal amarelo é o nível de endividamento de alguns fundos, especialmente os que atuam com alavancagem ou possuem imóveis em regiões com demanda mais fraca.
Por fim, a inadimplência relacionada aos fundos de crédito, embora ainda controlada, também entrou na lista de preocupações. Cerca de 33% dos participantes apontaram esse como um fator a ser monitorado nos próximos meses.
O que os gestores mais valorizam em um FII?
Na parte qualitativa da pesquisa, os entrevistados revelaram os principais critérios que avaliam antes de escolher um fundo para alocação. Os três fatores mais mencionados foram:
- Qualidade e localização dos ativos
- Experiência e reputação da equipe gestora
- Histórico de pagamento de dividendos
Esses pontos ajudam a separar os FIIs realmente sólidos daqueles que podem não entregar os resultados esperados. Em resumo: para atrair o investidor, não basta ter um imóvel bonito no portfólio, é preciso ter gestão competente e estratégia de longo prazo.
Os gargalos que ainda travam o mercado de FIIs
Nem tudo são flores. A pesquisa também perguntou aos gestores o que ainda precisa evoluir no setor de FIIs, e duas respostas se destacaram:
- Baixa liquidez no mercado secundário – Muitos fundos têm pouca negociação diária, o que dificulta a entrada e saída dos investidores.
- Segurança jurídica e regulatória – A falta de estabilidade nas regras, especialmente em períodos de mudanças políticas, cria insegurança e afasta novos aportes.
Esses dois fatores travam o crescimento do mercado e limitam o avanço da base de investidores, que poderia ser muito maior se houvesse mais clareza nas regras e mais dinamismo nas negociações.
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